平台隐去二手房成交价,楼市或由单边下跌转向买卖博弈

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  作者:孙梦凡  

  今年以来,二手市场“以价换量”的特征明显,价格成为最牵动市场的因素之一。

  近期,对价格极为敏感的二手房市场,出现了一些新动向——有城市中介平台不再显示成交价。市场信息显示,南京多个二手房交易平台不再显示成交价,仅有小区成交均价。在长沙,也有交易平台取消二手房成交价公开显示,业主调价记录也被隐藏。

  二手房不显示实际成交价,实际上并非业内新鲜事物,目前全国北京、杭州、合肥、武汉、西安等共有15个城市,交易平台上不显示成交价,其中多数城市早已如此施行,南京则是新增加的城市。

  在业内看来,不显示二手房成交价,一方面可以稳定购房者预期,避免因个别低价成交房源扰乱市场定价。另一方面,随着楼市新政接连释放,降价已久的二手房市场,开始有跌幅放缓的苗头,买家和卖家的博弈也在加剧,二手房业主正试图找回旁落的话语权。

  二手房成交价“隐身”

  南京楼市最近颇为热闹。端午小长假前,南京公布二手房“以旧换新”扩容的最新政策,自6月10日起,由南京奥体建设等8家国有平台、以及江宁9家社会化房企,共同推出近4000套新房房源参与其中。

  楼市“以旧换新”政策,一方面是为助力购房者住房升级,另一方面可加速市场“去库存”。其中的核心,都围绕着二手房市场。在购房者关注“以旧换新”新政的同时,近期南京二手房市场还出现了一则新动向——中介平台上的二手房成交价悄然“隐身”。

  市场信息显示,日前南京当地有市民浏览自己心仪的小区时,发现历史房源成交价显示“暂无价格”,而在过去,南京只有成交价超过10万/平方米的小区不显示成交价,这让该市民觉得一头雾水。

平台隐去二手房成交价,楼市或由单边下跌转向买卖博弈-第1张图片-来椒百科

  记者在贝壳找房app上看到,目前南京的二手房交易信息中,平台会提供整体的行情数据,包括全市成交均价、新增挂牌套数、涨价房源套数、降价房源套数、看房人数和看房量、成交周期等。在小区行情一栏中,也有提供热门小区近一年的整体成交量、以及小区挂牌和成交均价。

  但如果具体到某个小区的单个房源,则不再显示实际成交价。比如万科金色领域小区,5月挂牌均价为29214元/平方米、成交均价22060元/平方米,在成交房源一栏中,则不再显示具体房源的成交价,需要自行咨询经纪人,仅显示成交房源的户型、楼层等信息。

  长沙的情况与此类似。比如在贝壳找房app上,可在首页信息流看到某房源“14天内有降价”,点进去却只能在房源动态中看到有调价记录、未显示具体时间和调价幅度;再进一步打开小区界面,仅有整体挂牌均价,历史成交房源则显示“暂无成交价”,需要咨询相关经纪人。

  实际上,二手房交易平台不显示成交价,并非最新出现的事物。近年来,在二手房市场过热期,各地曾出台过一系列调控政策,比如指导价政策,当时便有城市陆续看不到房源成交价,仅可参考小区和城市整体行情,目的是防止炒房者利用成交信息来故意哄抬房价。

  据克而瑞方面统计,目前在二手交易平台,没有公开二手房成交价格的城市还有北京、杭州、合肥、武汉、西安等城市,至少有15城关闭了二手房成交价显示。南京则是近期新增的二手房成交价“隐身”的城市。

  在业内人士看来,是否公布实际成交价“利弊皆存”。诸葛数据研究中心首席分析师王小嫱告诉记者,成交价格会影响业主和购房者之间的价格谈判,当市场价格下跌时,购房者“买涨不买跌”,会延缓交易周期和效率。公布成交价格有利有弊,有利的是使市场价格更加透明公正,为购房者和行业参与者提供更准确合理的价格参考;另一方面,在市场下行期,会导致购房者入市更加谨慎。

  广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对记者表示,不显示二手房成交价的背后,一方面当下二手房挂牌量比较大,特别是同小区会有多个业主同时挂牌,部分想套现的人为加速卖房,会压低价格出售,进而导致价格进一步下跌的预期,其他挂牌业主,也要被迫跟进降价,对市场交易形成负面循环。

  另一方面,如果不公布二手房成交价,也有利于稳定市场价格信号,尤其是新房市场的价格稳定。当下,新房和二手房市场竞争明显,很多新房项目要被迫跟着周围二手房进行定价。近两年来,二手房市场价格跌幅明显,如果不公布具体成交价,或有利于新房市场的重新定价。

  在李宇嘉看来,短期来看,适度不公布成交价格,有利于形成理性的竞价关系,避免一些失灵的价格信号,扰乱市场预期;但另一方面,价格是引导资源配置的重要工具,如果没有价格参考,可能会影响整体市场的资源配置,近期二手房成交量大很重要的原因,也是受降价信号影响。

  价格趋势能否转向?

  当下,楼市新政频出,虽然实际效果仍待检验,但毫无疑问的是,各方的博弈正在加剧。

  今年来,受挂牌量高企等因素影响,二手房市场延续降价趋势。国家统计局数据显示,4月份,一线城市二手住宅销售价格环比下降1.1%,降幅比上月扩大0.4个百分点;二、三线城市二手住宅销售价格环比均下降0.9%,降幅均比上月扩大0.4个百分点。

  但受近期楼市新政影响,二手房市场上业主信心有所增强,与购房者的价格博弈也在加剧。在一线城市,有业主不想再降价卖房、选择暂时撤牌观望;还有的城市,二手房业主打响价格“保卫战”,试图扭转过去价格单边下行、业主缺少议价权的局面。

  比如在东莞,日前东莞松山湖万科金域松湖小区业主发布了一份倡议书,呼吁业主们“夺回房产定价权”,按照商定的价格策略来定价,以避免中介机构的低价销售策略,俨然开启了“护盘”模式。

  “建议小区合理单价为3.5万元/平方米,急卖最多降1000元/平方米,其他业主再配合挂高价格。每成交一套房源,记录成交均价,下一套成交价应保证比上一套的成交价高,以此拉高整体均价。”倡议书称。

  杭州同样出现业主组建“价值捍卫”微信群,试图共同保护小区房价。据悉,二手房开启“护盘模式”的城市,还有成都、合肥、南京等。“无论买方还是业主,市场对价格的敏感度越来越高,在政策利好之下,仍有不少急售业主会采取降价出售,买卖双方也将进入新的博弈阶段。”克而瑞称。

平台隐去二手房成交价,楼市或由单边下跌转向买卖博弈-第2张图片-来椒百科

  再如北京和上海,也有业主的心态正在转变。北京住建委官网统计数据显示,5月份,北京全市二手房网签量为13383套,环比上月增长0.2%,和去年5月相比增长3.1%,市场成交热度有所提升。与此同时,市场上挂牌房源数量有所减少,部分业主对后市的心理预期增强。

  “作为楼市的晴雨表,二手房市场正在发生一些微妙的变化。无论是市场和政策端,还是买卖双方,未来一段时间还将处于新的博弈较量之中。”克而瑞认为。

  那么,二手房市场“以价换量”的趋势,能在这场博弈中缓解吗?王小嫱认为,从目前的供需水平来看,当前市场仍处于供大于求局面,虽然近期利好政策频频落地,有利于加速市场去化,但短期市场预期难以大幅度改变,二手房“以价换量”的趋势还将持续。

  李宇嘉也认为,当下二手房整体挂牌量仍然较高,购房者的选择空间也很大,短期内二手房“以价换量”仍是大趋势。部分城市二手房挂牌量有所放缓,是对市场供求关系的一种合理“纠偏”。

  不过,从机构统计数据来看,二手房价格下探的幅度有所减缓。根据中国房地产指数系统百城价格指数,5月一线及二线城市二手住宅价格环比分别下跌0.69%、0.72%,但跌幅较4月分别收窄0.21个百分点、0.06个百分点;5月100个城市二手住宅价格环比均下跌,二手房价格下跌城市已连续12个月超90城。

  中指研究院指出,政策优化在一定程度上提振了核心城市二手房业主信心,缓解了二手房价格加速下跌的态势;一线及二线城市二手房价格环比跌幅有所收窄的城市,数量占比为八成。随着核心一二线城市逐步落实各项举措,接下来市场有望进入政策兑现期,但恢复节奏仍依赖居民收入预期的转变。

  “在利好政策加持下,后续或将仍有部分业主‘以价换量’,整体将带动一波放量窗口期,二手房6月成交或将迎来一波小高点,核心一二线二手房市场份额还将进一步增长。”克而瑞称。

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