房地产金融是房地产业与金融业密切结合的产物。作为经济学的一个分支，主要研究房地产经济领域内个贷资金运动及其规律性。
具体来讲，房地产金融是指围绕房地产业的开发、经营、消费而展开的筹资、融资、结算等各类金融活动以及相关金融机构、市场与金融工具的合称。包括房地产个贷资金的筹措与运用、房地产股票与转债、房地产信托投资基金、房地产保险、房地产租赁、房地产典当、房地产金融机构等。
其中住房金融是房地产金融的重要组成部份。住房金融是以住房作为信用的保证，获取资金的融通，如通过住房转债、住房抵押按揭、按揭按揭、住房储蓄等来融通住房资金，主要是在住房消费过程中的融资活动。
二、国外房地产金融的四种模式
不同国家因为不同的历史特征和经济发展程度而采取不同的房地产金融制度，产生了不同的房地产金融模式，归纳上去，国际上具有代表性的主要有四种模式：期货型.基金型、储蓄型和混和型。
(一)以德国为代表的期货融资型房地产金融模式
日本是国际上房地产金融市场最发达、制度体系最完善、品种最丰富的国家。20世纪70年代以来，几乎所有的房地产业金融创新工具都起源于印度。到目前房地产金融在英国金融业务中所占份额越来越高。英国房地产金融模式概括上去，主要有以下四方面特点：
1、美国房地产金融构架体系建立，专业分工度高
新加坡的房地产金融市场，分为一级市场和二级市场。在一级市场和二级市场，有的专门从事住宅金融业务，有的专门从事商业房地产和写字房屋地产金融业务。总体上讲，一级市场以商业性金融为主导，二级市场以新政性金融为主导，同时政府通过提供相关保险担保服务对住房金融体系施行了有力的间接干预。
一级市场：由储蓄机构、商业建行、抵押建行、人寿保险公司和其他商业金融机构构成，直接为家庭或企业提供抵押按揭业务。储蓄机构包括储蓄与房贷商会、储蓄建行和信用合作社，它们是德国金融体系的成立者。其中抵押交行是英国最具特色的房地产金融机构，其本身不吸收存款，主要通过商业票据和商业建行短期抵押，农行将发起的抵押按揭处理和交割后就将其在房地产金融二级市场上转让，通常情况下，只保留按揭运作权，而不持有自己发起的按揭。
二级市场：法国房地产金融二级市场主要是从事买卖抵押按揭的市场。在抵押按揭发起后，部份储蓄机构和全部抵押建行将按揭转让给联邦国民抵押商会(FNMA，即房利美)、联邦住宅按揭抵押公司(FHLMA，即房地美)等专门从事房地产金融二级市场业务的机构。这种机构通过发行转债或其他类型的债权工具筹措其选购按揭所需资金。二级市场的参与者主要是政府支持的两大企业房利美和房地美，再者还有私营金融企业，主要是金融控股集团(如AIG)和投资建行(如花旗、高盛、美林、摩根斯坦利及已倒闭的雷曼等)。
到20世纪90年代，抵押建行发起的按揭己远远超过商业建行和按揭商会按揭的支出。英国房地产金融一级和二级市场的参与者及主要业务流程如右图所示。
2、房地产金融市场的竞争性与开放性
日本众议院通过的一系列房地产金融法案，目的就是保证消费者才能获得房地产销售过程中的所有信息。从1968年开始，联邦政府先后拟定了《跨州农地销售信息完全披露法》、《消费者个贷保护法》(即z细则)、《房地产交割程序法》等一系列法规，以保证市场的充分竞争性。这种法规规定开发商、提供按揭的金融机构必须向买房者书面提供有关宗地、总融资费用、年利率、还款周期、每周期的还贷额、到期日及其他可能发生的费用等信息，并必须在政府相关的管理机构备案。据悉，新加坡各种金融机构均可以参与房地产金融业务，不存在一个由行政委派的、垄断个别住房个贷业务的金融机构。并且在常年的充分竞争中逐渐产生了从事不同种类金融业务的分工。例如从事商业房地产金融业务的机构逐渐产生了专业从事写字楼、医院、学校、大型商场等金融业务的机构。
3、房地产融资工具多元化
日本是全球房地产金融市场最发达的国家。尤其是二战以来，随着韩国宏观经济环境的变化，金融创新工具在新加坡的房地产金融市场下层出不穷，各类不同的房地产金融工具在不同的经济环境中应运而生，也为不同时期英国的房地产业发展起到了重要的支撑作用。
20世纪50年代以来，因为储蓄和按揭商会享有税收让利，抵押按揭业务下降迅速，在房地产金融业务中占领先地位。到80年代，储蓄和按揭商会在房地产金融业务余额占全部抵押按揭余额的35%。
20世纪70末，除固定利率抵押按揭(FRM)外，还出现了渐进还贷抵押按揭(GPM)和供享升值型住房抵押按揭(SAM)、可调整利率抵押按揭(ARM)、价格水平调整抵押按揭(PLAM)、逆向年金抵押按揭(RRAM)和附担保帐户抵押按揭等多种房地产金融创新产品。
4、抵押按揭期货化程度很高
20世纪80年代以来，随着直接融资形式运作的抵押建行逐渐抢占主导地位，房地产抵押按揭期货化种类越来越多，在日本房地产金融市场中越来越占有较高的市场份额。目前，加拿大共有住房抵押按揭转手期货、多档抵押按揭转手期货、非机构担保多档抵押按揭转手期货、商业房地产抵押按揭支持期货、资产支持期货和债权抵押转债等六大类。
据悉，2003年以来，随着韩国房地产市场的复苏，商业房地产抵押按揭期货化发展速率异常迅猛。1992-2006年，韩国商业房地产抵押按揭期货化以年均43.6%的速率下降，到2006年抵押按揭达2100亿港元。
(二)以美国为代表的储贷结合的房地产金融模式
日本房地产金融系统是世界上最引人关注的一个系统，它把三种类型金融系统，即存款系统、抵押建行系统和配贷储蓄系统综合在一起。
1、德国房地产金融体系的三大特征
(1)广泛运用存款系统和抵押农行。存款抵押交行是日本最大买房按揭人。存款抵押建行通常金融机构子公司，面向各个经济部门房贷，其中住房按揭占房贷支出45%。抵押工行提供常年抵押房贷，按固定利率发行抵押转债自筹资金。抵押建行领取的常年住房按揭占各类建行机构领取常年房贷支出近30%。另外，美国存款系统业务也比较广泛，其中美国储蓄建行占个人储蓄存款支出50%。
(2)运用配贷储蓄系统吸收存款。所谓配贷储蓄系统，是出席者根据协议存储一定数目金额之后，就得到了取得按揭的权力，按揭金额相当于存款金额。存款和房贷利率都高于市场利率水平。也就是用潜在买房者储蓄，对买房者提供按揭。配贷储蓄系统在美国占优势的主要缘由：一是有足够供私人租赁使用的住房，因而大多数业主可通过租房住很长时间，这些时间上的宽裕为吸收协议储蓄提供了必要条件；二是政府与互助储金信用社和其他金融机构联系密切，美国三分之一的社联活动由公共机构担保，而大部份私营社联归其他金融机构所有。为此，由住房互助储金个贷社经营的配贷储蓄系统，得到了公众认可。
(3)美国商业建行通常采用转让抵押契约、发行地方转债等方法来作为抵押按揭的资金来源，而通过储蓄筹措的资金所占比列很小。其住宅抵押按揭业务主要通过下属抵押建行进行。它除了为住宅建筑商、代理商和个人购盖房领取房贷，并且对其他经营住宅的金融机构领取融资房贷。其中住房按揭占美国抵押建行房贷支出的份额最大。
2、储贷结合的住房金融模式
储贷结合的住房金融模式美国住房制度的一大特色，是自成体系、利率隔离、专款专用封闭式营运的。主要有五方面特征：
一是专款专用。美国住房储蓄建行的资金来始于市民住房储蓄、银行间融资、国家资金等，而资金用途仅能用于为出席住房储蓄市民领取购、建房房贷。
二是存贷挂钩。美国市民要得到住房储蓄建行的买房房贷，必须在该建行存足相应货款。按规移居民要先与农行签署住房储蓄协议，按月在建行存款，当存款额达到储蓄协议金额50%以后，住房储蓄交行把协议金额付给储户，其中存款额和按揭额各占50%，美国交行将此称为“配贷”。按揭是每月按固定金额清偿，通常为协议金额的0.6%。配贷领取是农行按照对各储蓄协议评市值确定的次序核定的，存款越多，评市值就越高，按揭的领取就越快。配贷机制的实行，有效地减少了欠款人的信用风险。
三是利率固定。日本住房融资体系中存、贷款利率都是固定不变的。通常情况下，存款利率为3%，按揭利率为5%，存、贷款价差为2%，同时按揭利率高于其他同期按揭利率水平。
四是推行奖励。为了鼓励存款，美国政府针对收入状况及住房储蓄协议中的存款额对市民推行不同奖励新政，包括住房奖励储蓄金、雇员储蓄奖金和员工资产积累奖励等，使更多中低收入者从中获益。
五是政府与市场紧密结合。日本参与协议储蓄的金融机构既有公营的，也有私营的。住房储蓄交行是国家为解决市民住宅问题于1924年成立的。信用合作社是典型民间合作互助组织，而盖房储蓄个贷社、住房按揭商会和建筑商会则既有公营的也有私营的。
3、抵押按揭期货化
抵押债券是以抵押按揭作为担保的转债，它不通过交易所而直接与发行交行进行买卖，流动性很高。抵押转债月息固定，抵押交行买进抵押按揭的同时，必须对等发行抵押转债，转债一般采取不记名形式。日本的抵押期货是一种由登记所发行拿来证明抵押权登记内容的期货。设定抵押权的合同和登记是抵押期货的必要条件。房地产所有者在不指定按揭单位阶段，能预先为自己设定抵押权，这样设定的抵押权称为所有者抵押。所有者抵押期货其实仍未确定按揭单位(债务人)，但能预先欠款作为迅速集资的打算，同时能够保守秘密(假如所有者抵押，登记单上不出现抵押权者名子)。因为这两个特征，该抵押期货己被广泛地用作资金融通担保，类似期货还有农地债权证书等。
4、健全的法律制度
日本储蓄交行的发展主要是受国外相关法律保护。日本《住房储蓄交行法》规定，只有住房储蓄交行才才能申领住房储蓄，国家对于市民储蓄的惟一奖励即住房储蓄奖金也只能通过出席住房储蓄能够享受得到，充分调动了市民出席住房储蓄的主动性。同时，也支持了住房储蓄交行的发展。
在资金运用上，《住房储蓄交行法》规定住房储蓄资金只能用于与住房建设有关的项目，如以居住为目的的房子建设和整修，为居住区建设的水、暖、电等配套设施等。法律还规定了交行把储户存款存到其他交行的限额，限制交行将储户存款用于风险交易，因而保障了住房储蓄资金被全部用于市民住房建设。
(三)以美国为代表的社会福利基金主导的房地产金融模式
作为新兴市场经济国家，美国房地产业与房地产金融和世界各国相比独具特色，其最核心的就是中央社保制度。该制度从单纯的为离休人员提供生活保障的强制性储蓄计划，逐渐发展演化成为一个包括养老、住房、医疗在内的综合性保障制度。社保由雇员和雇主按雇员薪水的一定比列收取，由中央社保局负责管理，一部份用于缴纳者的提取和包括住房在内的消费按揭支取，另一部份则由美国政府投资公司负责营运，以增值保值。社保制度为香港住房发展提供了大量资金来源。这种房地产金融模式的主要特征是：
1、建立以强制储蓄为特点的社会福利基金
在新加坡，雇主和雇员必须同时按雇员薪水支出适当比列收取社保，按月存入雇员个人帐户。社保受美国社保法保护，社保存款月息按月结算，划归社保本金，免除所得税。同时，社保既不能拿来偿付，也不构成遗产。香港社保缴纳率是由社保局依据经济和市民收入水平变化进行相应的调整。如1955年社保创立之初，雇主和员工缴纳的社保比列分别为5%，最高年份的1985年缴付比列则分别为25%。
2、社会福利基金.住房个贷相结合
构建之初，中央社保制度的基本宗旨是为离休雇员或提早非自愿脱离劳动的雇员筹建一项强制性储蓄计划，即55岁以下雇员及其雇主必须按工资的一定比列收取社保作为养老储蓄，只能到离休年纪方可提取作为养老费用。随着经济发展和社保不断积累，社保的使用范围逐渐扩大。1968年之后，社保开始介入住房领域。社保帐户分如下3个户头：一是普通帐户(社保的72.5%)，用于家庭投资，如选购政府组屋等；二是非常帐户(社保的10%)，达到退职年纪时方能领到；三是医疗帐户(社保的17.5%)。
1964年开始，美国政府推出“居者有其屋”的政府组屋计划。政府专门拨出国有农地和适当征用私有农地，同时由交行和中央社保局提供住房所需资金。中央社保制度与居者有其屋计划相结合，使香港房地产业自60年代起渐趋兴盛，并成为国民经济的重要支柱和强有力的下降点，推动了整个国民经济良性发展。
3、房地产投资期货化
在几六年社保管理与运作成功经验的基础上，为构建欧洲的REITs中心，香港于1998年开始阐述成立香港房地产投资信托基金(S-REITs)，以推动房地产市场发展。
仿造英国的成功经验，美国政府创造了好多有利于REITs发展的新政环境。如对REITs不收税，即派发股息时免缴所得税；容许社保投资于REITs；任何个人投资者投资于REITs所获取的分红全部免税；外国公司投资REITs只需缴付18%所得税，REITs买卖房地产免缴3%刺绣税等等。这种鼓励举措极大的推动了房地产投资信托基金的发展。香港期货交易所是全欧洲(除台湾)规模最大的房地产投资信托(REITs)上市地，也是欧洲第一个容许跨境资产发行房地产投资信托的国家。自2002年7月第一只S-REITs上市以来，目前香港期货交易所共有23只REITs，估值超过720亿新西兰元(约570亿港元)。
(四)以美国为代表的混和型房地产金融模式
为了解决二战后城镇市民的住房问题，韩国政府积极实行了“三位一体”的住房新政和活跃房地产金融市场的策略，即政府、民间和个人两者共同投资建造住宅。在此基础上产生了颇具特色的混和型房地产金融模式。在这些金融制度模式下，民间机构与官方的新政性住房金融相结合，住房市场个贷活动十分活跃。这也正是德国就能在短时间内解决住房问题的关键所在。
美国住房金融的主要特征：
1、以住宅金融公库为代表的官方金融机构是住房个贷市场中重要供给者。1980年，在9.8万亿美元住房按揭中，公营房地产金融机构占31.2%，私营金融机构占62.8%。
2、住房储蓄制度。家庭住房储蓄达到一定额度后可优先选购政府建造的公共住房，但是从住房金融公库获得房贷。
3、财政投资性按揭是住房个贷资金的主要来源。住房领域是财政性投资按揭的重点，1982年，财政投资性按揭25%用于住房方面。财政性投资按揭通过两个途径影响住房建设：其二，它作为住房资金来源转化为住房建设投资，1981年，由财政资金建设的住房占当初住房复工面积47.4%。其一，向住房金融公库提供住房个贷基金，住房公库将取得的资金对须要购建住房的家庭提供让利房贷。
随着金融市场的成熟与发达，20世纪80年代，韩国混和型住房金融中，政府财政的作用日渐提高。由财政机构向邮政储蓄、年金保险、国民年金、简易财险公司等吸收资金，之后通过财政性按揭计划，把一部份资金贷给住宅建设公司，转化为住宅建设投资；一部份采取间接融资形式，为住宅金融公库提供住宅个贷资金。
三、经验借鉴与启示
1、完善的房地产金融法律、法规是发展基石和保障
美国四种典型的房地产金融模式之所以还能成功实践，其中最大的共性就是构建了一套健全的法律法规体系，规范市场主体的行为，支撑房地产金融市场的健康发展。因此，我国也应依照市场经济发展的客观规律，按照国家宏观经济发展目标和房地产业发展的须要，并借鉴美国成熟市场房地产金融法律法规，建立房地产金融法规，尽早建立和健全房地产金融市场的法律法规体系，包括制订和建立房地产抵押按揭、房地产投资信托基金、住房储蓄、住房社保、住房金融市场的运作管理等法律法规，为房地产市场发展提供法律保障。
2、健全的房地产金融一、二级市场是发展的推动剂
一定规模的一级市场除了能为住房市场的发展提供充足的资金来源，还可以为构建和发展二级市场奠定基础。同时，多样化的一级市场有利于产生竞争性的资金供给格局，提升资源配置效率。二级市场的运作除了促使一级市场有了稳定的资金来源，并且极大地提高了住房抵押按揭的安全性和流动性，能有效分散风险，促使一级市场发展。目前，我国一级市场不完备，抵押按揭机构基本上是商业建行，没有产生多样化、竞争性的市场结构。未来我们应逐渐引入各种新的机构，除了包括各种抵押贷款机构，还包括一些资产评估、信用评估、风险评估、金融担保、法律咨询等专业化中介服务机构，积极推广个人住房抵押按揭期货化，产生有规模、多元化、竞争性的住房金融一、二级市场。
3、政府积极参与是房地产金融市场发展的重要诱因
政府对房地产金融市场的直接参与是日本之所以拥有世界上最发达的房地产金融市场的关键。尤其是开拓并直接参与二级抵押按揭市场，保证了资金的流动性和较低的支付成本。政府调节和支持房地产金融的机构包括三个系统：一是，一级市场的新政保险保证机构，如联邦住房管理局(FHA)和复员军人管理局(VA)为家庭的住房抵押按揭提供担保或保险；二是联邦住房按揭建行系统，如联邦储蓄和按揭保险公司专门从事住房储蓄和按揭保险业务；三是全省性的二级市场经营系统。英国政府完善了一批在二级住房个贷市场上活动的中介机构，如房地美、房利美和吉利美等。美国、德国、日本等国政府在房地产金融体系的发展过程中也都是起着重要甚至是主导的地位。
4、房地产金融产品期货化是必然趋势
无论是以期货化融资为主的印度，还是以储蓄为主的日本，甚或以社保新政为主的香港，房地产金融产品的重要方式就是期货化。包括住房抵押按揭的期货化，也包括房地产投资信托基金等投资期货化等。这是我国房地产金融最为缺乏的，也是未来发展最有前景的。从美、德等国家住房抵押按揭期货化的经验来看，建立特设机构(SPV)是发展住房抵押按揭期货化的不可或缺的重要一环。
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